대체주택 양도 비과세 요건 (1가구 일시적2주택 재건축 재개발투자)

안녕하세요, 오늘은 대체주택에 대해서 말씀드리려고 합니다.
정부의 강한 규제로 인하여 1가구 1 주택이 아니라면 2 주택부터는 엄청난 양도세를 내게 됩니다.
세금을 절약하는 것도 재테크에서 중요한 부분이기 때문에 미리 공부해두면 좋을 것 같아서 준비했습니다.


1. 대체주택이란, 개념 용어정리 및 적용 예시
2. 사업시행인가란, 재건축 재개발 절차

 

1. 대체주택이란, 개념 정리 적용 예시

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국세법령정보시스템에 따르면, 대체주택은 아래와 같이 설명하고 있습니다.

국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제156조의 2 제5항의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대 1 주택으로 보는 것입니다.

쉽게 설명해보겠습니다.

<예시>
ㅇㅇ씨는 18년 1월 무주택자에서 A주택을 구입한 후, 1가구 1 주택이 되었습니다.
(A주택은 아파트, 빌라 상관없습니다)

그런데 주택을 구입한 지역이 재건축 또는 재개발 지역에 포함이 된 것입니다.

그러면 이제 이 잭팟을 어떻게 활용하느냐! ㅇㅇ씨는 '사업시행인가' 절차까지

기다렸다가 대체주택 B 을 구입합니다. (대체주택은 아파트, 빌라 상관없습니다.)

ㅇㅇ씨가 B대체주택을 구입했다면 구입 후 1년 이내에 들어가서 실거주하고 살면 됩니다.

이때 실거주는 최소 1년 이상 하셔야 합니다.

그러면 ㅇㅇ씨는 B주택 매도 시 양도세를 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

(B주택 거주기간이 오래될수록 주택 가격이 오를 테니, 양도세가 55~75%까지도 되는데 엄청난 금액을 절약할 수 있습니다.

만약 B주택이 2억이 오른 상태로 매도했다면 1억 이상 양도세를 아낄 수 있는 겁니다.)


또한 1년 이상 거주이니 B주택을 21년 1월에 구입해서 ‘바로’ 입주했다면,

22년 1월까지 거주해도 되고 A주택 완성까지 거주해도 됩니다.

A주택이 28년 1월 완성이라면, 28년 1월 아파트로 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 까지 B주택에 거주하면서 기다리다가 매도하고 이사할 수 있습니다.

((집의 가격이 우상향 한다고 믿으면 최대한 오래 보유하는 게 이득일 수 있고, 혹시나 B주택을 구입하느라 대출을 받거나 무리했다면 실거주 1년만 채우고 일찍 팔아도 됩니다.))

정리해보면, B주택의 매도 시 양도세 비과세 혜택과 매도차익을 동시에 볼 수 있는
최단 시기는 >> 21년 1월인 구입 시기로부터 바로 입주하여 1년이 지난 22년 1월 이후이고,
최장 시기는 >> 28년 A주택이 완성된 시점에서 1년 이내로 하시면 됩니다.

*주택 완성일 = 등기일이 아닌, 사용승인일 또는 사용검사일입니다. 등기 일보다 더 빠르니 주의해서 매도해야 합니다.

예시로 18년 1월에 구입한 A주택이 재개발이 되어 28년에 아파트가 되어 돌아오는 과정에서, 대체주택 B로 또 재테크를 해서 시세차익과 세금 혜택을 동시에 볼 수 있는 방법에 대해서 알아보았습니다.

 

 

2. 사업시행인가란, 재건축 재개발 절차

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사업시행인가란 조합이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 말합니다. 사업시행인가가 이뤄지면 본격적인 사업이 진행되니 무산될 가능성이 현저히 낮아집니다.

 

글 본분에 나오는 B주택의 구입 시기는 사업이행인가 절차 이후입니다. 재건축 재개발 절차는 다음과 같습니다.

재건축 재개발 절차

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1) 정비 기본계획 수립
2) (재건축) 안전진단
3) 정비구역 지정
4) 조합설립 추진위원회
5) 조합설립인가 (75%의 동의, 이제부터 시작단계)
6) 시공사 선정
7) 건축심의
8) 사업시행인가 (이후 대체주택구입 가능)

9) 종전자산평가(감정평가)
10) 조합원 분양
11) 관리처분 인가
12) 이주 및 철거
13) 일반분양
14) 준공 및 조합 청산 (= 입주!!)

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